donderdag 26 oktober 2017

Taxateur van de toekomst valideert de modelwaarde

het belang van zowel modelwaardes als taxaties

Een transparant, controleerbaar en falsifieerbaar modelwaarde, gevolgd door een gedegen duiding van een taxateur leidt tot de beste waarde.

Een corporatie wilde een woongebouw kopen van een zorginstelling. Behalve wederzijdse toezichthouders keek ook het College Sanering Zorginstellingen toe op een marktconforme prijs. Beide partijen lieten zich bijstaan door een deskundige. Koper had een lagere prijs in gedachte dan de verkoper. Het gesprek was gevorderd tot het uitwisselen van argumenten ter onderbouwing van de waarde. Tot zover niets geks. Totdat één van de taxateur-deskundige het volgende zei: “…Toch móet onze waarde correct zijn: Ik heb alles gecontroleerd en toen correct ingevuld, dus de waarde klopt echt…”.”Waar heeft u dat precies ingevuld?”, vroeg de verbaasde wederpartij. “In het model; en de uitkomst was precies zoals het model voorspelde…..”. 3 van de 4 aanwezigen keken elkaar glazig aan, maar de koop ging niet door.

Dit is de omgekeerde wereld van de hedendaags taxatiepraktijk: Steeds meer bepalen gemiddeldes de waarde, terwijl juist de individuele waardes het gemiddelde moeten bepalen. Waarderingshandboeken die een standaardmodel voorschrijven, leiden onafwendbaar tot een waarde die niet afwijkt van het gemiddelde. Dat gemiddelde wordt rationeel voorspeld door de macht van het grote getal. Maar de markt voor één vastgoedobject gedraagt zich niet alleen maar rationeel. Een taxateur die voor één object alleen maar de rationele factoren uit het model destilleert en vervolgens het model de waarde laat voorspellen is een automaat. De gevonden waarde zal dan natuurlijk niet afwijken van het gemiddelde. Een computer kan dit veel beter. De taxateur is in deze praktijk alleen maar risico op een fout.

Nu zijn modelwaardes niet waardeloos. Ze zijn bij uitstek geschikt om te laten zien dat een individuele waarde per definitie afwijkt van het gemiddelde. Het is aan de taxateur om duiding te geven aan die afwijking. De beste duiding is de beste taxatie. Soms is de afwijking nihil, maar dat behoeft niettemin duiding.

Niet iedereen deelt dit besef. Na de kredietcrisis en de daarop volgende financiële crisis is afwijken van het gemiddelde verdacht geworden. Er warden immers voorbeelden genoeg van waardes die enkel gebaseerd waren op duidingen en verklaringen. Vaak rommelde een slechte duiding tot een foute vastgoedbeslissing. En dus is het begrijpelijk dat toezichthouders vertrouwen op een model. Voor toezichthouders is nog lastiger om af te wijken van het model, want dan moeten ze zelf met een verklaring komen. Cijferaars zijn aan de macht gekomen en zetten alleen een groen vinkje indien iets past in een controlemodel.

Begrijpelijk, maar ook gevaarlijk. Indien je een waarde controleert met hetzelfde model dat ook de waarde in eerste instantie vastgesteld heeft, leidt dat automatisch tot die waarde. Zelfs indien maar een deel van de taxateurs zich kritiekloos conformeert aan een modelwaarde, leidt beschreven mechanisme uiteindelijk tot 1 modelwaarde. Een taxateur die afwijkt, ontmoet veel weerstand en komt in de verleiding om zich maar neer te leggen bij de modelwaarde of er naartoe te rekenen.

Hoe verder? Welnu: de modellen van econometristen zijn nuttig bij voorspellingen. Modelwaardes leggen bloot waar een taxatiewaarde afwijkt. Economen zijn heel nuttig als ze die afwijkingen goed verklaren. Afzonderlijk leiden de benaderingen geheid tot de volgende financiële crisis. Samen staan ze sterk, mits volstrekt duidelijk is waar de één begint en de ander ophoudt. Een transparant, controleerbaar en falsificeerbaar modelwaarde, gevolgd door een gedegen duiding van een taxateur leidt tot de beste waarde.

Karel van Soest oktober 2017